Currently, modern warehouse centers also integrate smart management technology, automatic loading and unloading systems and smart robots, optimizing the flow of goods, helping to reduce operating costs and increase order processing speed. Join Intech Group to grasp the trends of the warehouse market, ready to adapt to changes in the digital economy in the article below:

1. Current situation of the warehouse market in Vietnam

The first half of 2025 witnessed significant fluctuations in the global warehouse market. While many major logistics centers such as London, Sydney or Dubai continue to record high operating costs and the growth rate of rental prices shows signs of slowing down, some markets in the Asia-Pacific region, especially Vietnam, have maintained a stable and more positive development pace than forecast.

In Vietnam, prime warehouse rents have not increased as dramatically as in some post-Covid-19 markets, thanks to the continuous supply addition and the cost-conscious nature of tenants. According to a global report from Savills, prime warehouse rents in Ho Chi Minh City are currently around US$5.3/m²/month, while in Hanoi they are US$5.5/m²/month. This is a competitive price compared to other countries in the region.

The highlights of Vietnam’s warehouse market are the balance between supply and demand, reasonable rental prices and long-term investment trends from both domestic and international enterprises. In addition, land and construction costs in Vietnam are still significantly lower than in mature logistics markets such as Japan, Korea or Singapore. Together with the Government’s policy of encouraging investment in infrastructure and logistics, this factor helps keep operating costs at an optimal level, while creating a favorable ecosystem for production and distribution activities and promoting the trend of warehouse automation.

2. Factors affecting the Vietnamese warehouse market

Sự phát triển mạnh mẽ của ngành dịch vụ hậu cần

The strong development of the logistics service industry
The Vietnamese warehouse market is benefiting greatly from the expansion of the logistics industry and the entry of many international investors. When foreign corporations bring advanced management technology and modern operating experience to Vietnam, not only is operational efficiency improved but it also creates a healthy competitive environment, promoting innovation and investment in optimal warehouse solutions.

At the same time, the boom of e-commerce has increased the demand for warehouses with rapid distribution capabilities. New distribution center systems are continuously being built in strategic locations near residential areas and urban centers, helping to optimize delivery times and enhance customer experience. In particular, border warehouse projects are also contributing to shortening customs clearance times, reducing costs and improving supply chain efficiency.

The application of typical automation technology such as automatic storage and retrieval systems (ASRS), loading and unloading robots, transport conveyors, and warehouse product sorting conveyors is creating a turning point in warehouse management and operation, improving accuracy and speeding up order processing.

Increasing demand for cold storage

Cold storage is becoming the fastest growing segment of the Vietnamese warehouse market, expected to expand by about 70% by 2028. This demand comes from the strong development of the seafood export industry and the domestic demand for fresh food.

Cold storage facilities are mainly concentrated in the South, near the Mekong Delta, an area that provides abundant agricultural and seafood products. In particular, investments from Japan and many other countries have contributed to improving the quality and scale of the cold storage system in Vietnam, helping the cold logistics industry develop sustainably.

Domestic and international investment

Currently, foreign investors account for more than 75% of warehouse space in Vietnam. Large corporations such as Mapletree and BW Industrial own up to 46% of modern warehouse space, putting into operation advanced management technologies and setting new standards for the market.

Meanwhile, domestic investors such as ICD ST or NPL Logistics, although accounting for only about 10.6% of the market share, are focusing on exploiting the strengths of seaport infrastructure to integrate warehouse services with maritime transport. These enterprises pay special attention to developing specialized warehouses such as cold storage and high-tech warehouses for pharmaceuticals and fresh food, contributing to improving domestic competitiveness.

Warehouse rental price fluctuations

Industrial land rental prices in Vietnam are forecast to increase by 3-9% in the North and 3-7% in the South in the next 3 years. This could increase warehouse operating costs, putting pressure on businesses. However, this price increase also encourages businesses to optimize operations, improve efficiency and increase investment in infrastructure, helping the market develop in a more professional and sustainable direction.

The Urgency of Warehouse Automation

Automation is becoming an inevitable trend, reshaping the entire operation of the Vietnamese warehouse market. The application of robots, smart warehouse management systems (WMS), automatic conveyor belts, artificial intelligence (AI) and barcode scanning technology helps reduce labor costs, increase the speed of goods processing, increase accuracy and improve customer service.

Legal barriers and administrative procedures

The legal system in Vietnam for the logistics and warehousing sector is still complex, especially at the local level. Compliance with these regulations requires significant costs and time, from obtaining construction permits to ensuring environmental and occupational safety standards. Cumbersome administrative procedures can slow down project implementation, causing businesses to lose business opportunities and incur unexpected costs.

3. Xu hướng phát triển thị trường kho bãi Việt Nam

Nhu cầu mua sắm trực tuyến ngày càng cao kéo theo đòi hỏi về hệ thống logistics hiện đại, hiệu quả để quản lý hàng tồn kho và phân phối nhanh chóng. Các xu hướng được áp dụng phổ biến để phát triển thị trường kho bãi ở Việt Nam hiện nay: 

Tác động từ tiến bộ công nghệ và tự động hóa

Các giải pháp hiện đại như hệ thống quản lý kho thông minh (WMS), công nghệ điện toán đám mây, phân tích dữ liệu lớn (Big Data) và tự động hóa (robot bốc xếp, xe tự hành, băng chuyền, ASRS) trở thành tiêu chuẩn mới trong vận hành kho. Những công nghệ này giúp doanh nghiệp giảm chi phí nhân công, nâng cao độ chính xác trong kiểm soát hàng tồn kho, rút ngắn thời gian xử lý đơn hàng, tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường kho bãi.

Hạ tầng giao thông đồng bộ

Việc đầu tư và nâng cấp các tuyến đường cao tốc, cảng biển, sân bay và đường sắt đã tạo điều kiện thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa liên vùng và quốc tế. Kết nối hiệu quả giữa các trung tâm đô thị và cảng biển, đặc biệt ở miền Nam, đang thúc đẩy sự hình thành các trung tâm kho bãi chiến lược.

Sự tham gia của nhà đầu tư quốc tế

Những tập đoàn lớn như Mapletree, BW Industrial và SLP đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình diện mạo thị trường kho bãi Việt Nam. Họ mang đến công nghệ quản lý tiên tiến, quy trình tiêu chuẩn quốc tế và mô hình kho bãi hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng khả năng tiếp cận của doanh nghiệp trong nước ra thị trường toàn cầu.

Xu hướng phát triển bền vững

Ngành kho bãi đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt sang các giải pháp thân thiện với môi trường. Từ việc sử dụng vật liệu xây dựng tiết kiệm năng lượng, lắp đặt hệ thống điện mặt trời, đến tối ưu vận hành để giảm lượng rác thải và phát thải carbon tất cả đang trở thành yếu tố quan trọng để thu hút các khách hàng và nhà đầu tư có ý thức về môi trường.

4. Tiềm năng và cơ hội đầu tư vào thị trường kho bãi Việt Nam

Theo báo cáo của BlueWeave Consulting, thị trường kho bãi Việt Nam đạt diện tích khoảng 78.968 m² vào năm 2023 và dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 10,66% trong giai đoạn 2024 - 2030. Sự bùng nổ này được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự mở rộng của ngành thương mại điện tử và nhu cầu lưu trữ hàng hóa đến từ thị trường quốc tế.

Động lực tăng trưởng mạnh mẽ

Cùng với nhu cầu lưu trữ ngày càng cao, công nghệ tự động hóa đang được ứng dụng rộng rãi tại các kho bãi ở Việt Nam. Các giải pháp như xe tự hành (AGV), robot bốc xếp và robot cộng tác giúp tự động hóa công việc thủ công, rút ngắn thời gian xử lý đơn hàng, giảm chi phí vận hành, hạn chế sai sót và đảm bảo an toàn lao động.

Lợi thế vị trí địa lý và hội nhập quốc tế

Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược trong khu vực, gần các tuyến vận tải biển quốc tế và tiếp giáp những thị trường tiêu dùng lớn. Cùng với môi trường chính trị ổn định, nước ta đang trở thành điểm đến ưu tiên trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng của nhiều tập đoàn toàn cầu. 

Hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện

Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng logistics, bao gồm mở rộng tuyến cao tốc Bắc - Nam để tăng khả năng kết nối liên vùng, nâng cấp cảng biển như Cái Mép - Thị Vải, Hải Phòng, phục vụ hàng hóa xuất nhập khẩu, phát triển trung tâm logistics hàng không tại Long Thành và Nội Bài, tạo điều kiện thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa tốc độ cao.

Tại miền Nam, Bình Dương và Long An đang giữ vai trò trung tâm logistics nhờ vị trí gần TP.HCM và hệ thống khu công nghiệp phát triển. Tiêu biểu, Logicross Nam Thuận với diện tích cho thuê 61.200 m² đáp ứng tốt nhu cầu lưu trữ cho thương mại điện tử và giao nhận nhanh.

Miền Bắc sôi động với Bắc Ninh, Hải Phòng; trong khi Quảng Ninh và Đà Nẵng nổi lên như các điểm đến mới cho mô hình logistics đa phương thức, kết nối cảng biển - đường bộ - sân bay.

Xu hướng thuê kho và vận hành theo yêu cầu

Nhiều doanh nghiệp logistics quốc tế, đặc biệt là các sàn thương mại điện tử và nhà cung ứng toàn cầu, đang ưu tiên mô hình kho vận hành riêng hoặc xây dựng theo thiết kế riêng. Các vị trí gần khu dân cư, cảng biển hoặc đầu mối giao thông lớn đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư, giúp tối ưu chi phí logistics và gia tăng tính linh hoạt trước biến động thị trường.

Chiến lược để nắm bắt cơ hội

Để duy trì lợi thế và bứt phá trong chuỗi cung ứng khu vực, Việt Nam cần tập trung vào:

• Tích hợp đa phương thức: đường sắt - cảng biển - sân bay - cao tốc.

• Hiện đại hóa thủ tục hải quan và giấy phép kho vận.

• Phát triển nền tảng số toàn diện cho ngành logistics.

• Thúc đẩy logistics xanh nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

• Đào tạo nhân lực chuyên sâu về công nghệ và tự động hóa.

5. Đơn vị cung cấp hệ thống nhà kho thông minh, kho hàng tự động tại Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường kho bãi Việt Nam đang phát triển nhanh chóng và nhu cầu tối ưu hóa vận hành logistics ngày càng cao, việc áp dụng các giải pháp nhà kho thông minh và kho hàng tự động đã trở thành xu hướng tất yếu. Intech Group mang đến giải pháp toàn diện, giúp doanh nghiệp nâng cao năng suất, giảm chi phí và tối ưu không gian lưu trữ.

Hệ thống kho thông minh AS/RS Miniload của Intech Group giúp doanh nghiệp tự động hóa quy trình kho vận, tối ưu diện tích, nâng cao tốc độ nhập - xuất

Intech Group ứng dụng các công nghệ lưu trữ và truy xuất tự động tiên tiến, đáp ứng nhu cầu quản lý hàng hóa hiện đại sử dụng sự kết hợp giữa xe đưa đón và cần trục vận chuyển, cho phép di chuyển pallet chính xác đến vị trí lưu trữ hoặc truy xuất. Cần trục sẽ đưa xe đưa đón đến khu vực chỉ định, sau đó xe sẽ chạy trên đường ray để tải hoặc dỡ pallet một cách nhanh chóng.

Ứng dụng thực tế đa dạng thích hợp cho hàng lưu kho di chuyển chậm, kho có không gian lắp đặt hạn chế, quy mô lưu lượng hàng hóa lớn, ít pha trộn, kho trung gian nơi hàng đã được phân loại theo đơn đặt hàng, hoạt động theo nguyên tắc LIFO (Last In - First Out) hoặc FIFO (First In - First Out).

Với hơn 13 năm kinh nghiệm cùng sự đầu tư mạnh mẽ vào nghiên cứu và phát triển, Intech Group đã khẳng định vị thế là đối tác chiến lược của nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành logistics. Các giải pháp kho hàng tự động và nhà kho thông minh của Intech không chỉ đáp ứng xu hướng thị trường kho bãi hiện tại, mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững trong tương lai.