Hiện nay, các trung tâm kho bãi hiện đại còn tích hợp công nghệ quản lý thông minh, hệ thống bốc xếp tự động và robot thông minh, giải pháp tối ưu dòng chảy hàng hóa, giúp giảm chi phí vận hành và tăng tốc độ xử lý đơn hàng. Cùng Intech Group nắm bắt xu hướng thị trường kho bãi, sẵn sàng thích ứng trước những thay đổi của nền kinh tế số trong bài viết dưới đây:

1. Tình hình thị trường kho bãi tại Việt Nam hiện nay

Nửa đầu năm 2025 chứng kiến những biến động đáng kể trên thị trường kho bãi toàn cầu. Trong khi nhiều trung tâm hậu cần lớn như London, Sydney hay Dubai tiếp tục ghi nhận chi phí vận hành cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê có dấu hiệu chậm lại, thì một số thị trường thuộc khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đặc biệt là Việt Nam, lại duy trì được nhịp phát triển ổn định và khả quan hơn so với dự báo.

Tại Việt Nam, giá thuê kho hạng nhất không tăng đột biến như ở một số thị trường hậu Covid-19, nhờ vào nguồn cung liên tục được bổ sung cùng đặc thù khách thuê luôn cân nhắc kỹ về chi phí. Theo báo cáo toàn cầu từ Savills, giá thuê kho bãi cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh hiện đạt khoảng 5,3 USD/m²/tháng, trong khi tại Hà Nội là 5,5 USD/m²/tháng. Đây là mức giá cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực.

Điểm nổi bật của thị trường kho bãi Việt Nam là sự cân bằng giữa cung - cầu, giá thuê hợp lý và xu hướng đầu tư dài hạn từ cả doanh nghiệp nội địa lẫn quốc tế. Bên cạnh đó, chi phí đất đai và xây dựng ở Việt Nam vẫn thấp hơn đáng kể so với các thị trường logistics trưởng thành như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore. Cùng với chính sách khuyến khích đầu tư hạ tầng và logistics của Chính phủ, yếu tố này giúp giữ chi phí vận hành ở mức tối ưu, đồng thời tạo ra hệ sinh thái thuận lợi cho hoạt động sản xuất, phân phối và thúc đẩy xu hướng tự động hóa kho bãi.

2. Những yếu tố tác động đến thị trường kho bãi Việt Nam

Sự phát triển mạnh mẽ của ngành dịch vụ hậu cần

Thị trường kho bãi Việt Nam đang hưởng lợi lớn từ sự mở rộng của ngành logistics và sự gia nhập của nhiều nhà đầu tư quốc tế. Khi các tập đoàn nước ngoài mang công nghệ quản lý tiên tiến và kinh nghiệm vận hành hiện đại vào Việt Nam, không chỉ hiệu suất hoạt động được nâng cao mà còn tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy đổi mới và đầu tư vào các giải pháp kho bãi tối ưu.

Song với đó, sự bùng nổ của thương mại điện tử khiến nhu cầu về các kho bãi có khả năng phân phối nhanh chóng tăng mạnh. Hệ thống trung tâm phân phối mới liên tục được xây dựng tại các vị trí chiến lược gần khu dân cư và trung tâm đô thị, giúp tối ưu thời gian giao hàng và nâng cao trải nghiệm khách hàng. Đặc biệt, các dự án kho bãi biên giới cũng đang góp phần rút ngắn thời gian thông quan, giảm chi phí và cải thiện hiệu quả chuỗi cung ứng.

Việc áp dụng công nghệ tự động hóa tiêu biểu như hệ thống lưu trữ và truy xuất hàng hóa tự động (ASRS), robot bốc xếp, băng tải vận chuyển, băng tải phân loại sản phẩm kho đang tạo ra bước ngoặt trong quản lý và vận hành kho bãi, nâng cao độ chính xác và tăng tốc xử lý đơn hàng.

Nhu cầu tăng cao đối với kho lạnh

Kho lạnh đang trở thành phân khúc tăng trưởng nhanh nhất của thị trường kho bãi Việt Nam, dự kiến mở rộng khoảng 70% vào năm 2028. Nhu cầu này xuất phát từ sự phát triển mạnh mẽ của ngành xuất khẩu thủy sản và nhu cầu tiêu thụ thực phẩm tươi sống trong nước.

Các cơ sở kho lạnh tập trung chủ yếu ở miền Nam, gần Đồng bằng sông Cửu Long khu vực cung cấp nguồn nông sản và thủy sản dồi dào. Đặc biệt, các khoản đầu tư từ Nhật Bản và nhiều quốc gia khác đã góp phần nâng cao chất lượng và quy mô hệ thống kho lạnh tại Việt Nam, giúp ngành logistics lạnh phát triển bền vững.

Đầu tư trong nước và quốc tế

Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm hơn 75% diện tích kho bãi tại Việt Nam. Các tập đoàn lớn như Mapletree và BW Industrial sở hữu tới 46% diện tích kho hiện đại, đưa vào vận hành các công nghệ quản lý tiên tiến và thiết lập tiêu chuẩn mới cho thị trường.

Trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước như ICD ST hay NPL Logistics, dù chỉ chiếm khoảng 10,6% thị phần, lại đang tập trung khai thác thế mạnh hạ tầng cảng biển để tích hợp dịch vụ kho bãi với vận tải biển. Các doanh nghiệp này đặc biệt chú trọng phát triển các loại kho chuyên dụng như kho lạnh và kho công nghệ cao phục vụ dược phẩm, thực phẩm tươi sống, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh nội địa.

Biến động giá thuê kho bãi

Giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam được dự báo sẽ tăng 3 - 9% ở miền Bắc và 3 - 7% ở miền Nam trong 3 năm tới. Điều này có thể làm tăng chi phí vận hành kho bãi, gây áp lực cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, sự tăng giá này cũng thúc đẩy doanh nghiệp tối ưu hoạt động, nâng cao hiệu quả và đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, giúp thị trường phát triển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Sự cấp thiết của tự động hóa kho bãi

Tự động hóa đang trở thành xu hướng tất yếu, tái định hình toàn bộ hoạt động của thị trường kho bãi Việt Nam. Việc áp dụng robot, hệ thống quản lý kho thông minh (WMS), băng chuyền tự động, trí tuệ nhân tạo (AI) và công nghệ quét mã giúp giảm chi phí lao động, tăng tốc độ xử lý hàng hóa, nâng cao độ chính xác và cải thiện dịch vụ khách hàng.

Rào cản pháp lý và thủ tục hành chính

Hệ thống quy định pháp lý tại Việt Nam đối với lĩnh vực logistics và kho bãi còn phức tạp, đặc biệt là ở cấp địa phương. Việc tuân thủ các quy định này đòi hỏi chi phí và thời gian đáng kể, từ việc xin giấy phép xây dựng đến đảm bảo tiêu chuẩn môi trường và an toàn lao động. Thủ tục hành chính rườm rà có thể làm chậm tiến độ triển khai dự án, khiến doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh và phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

3. Xu hướng phát triển thị trường kho bãi Việt Nam

Nhu cầu mua sắm trực tuyến ngày càng cao kéo theo đòi hỏi về hệ thống logistics hiện đại, hiệu quả để quản lý hàng tồn kho và phân phối nhanh chóng. Các xu hướng được áp dụng phổ biến để phát triển thị trường kho bãi ở Việt Nam hiện nay: 

Tác động từ tiến bộ công nghệ và tự động hóa

Các giải pháp hiện đại như hệ thống quản lý kho thông minh (WMS), công nghệ điện toán đám mây, phân tích dữ liệu lớn (Big Data) và tự động hóa (robot bốc xếp, xe tự hành, băng chuyền, ASRS) trở thành tiêu chuẩn mới trong vận hành kho. Những công nghệ này giúp doanh nghiệp giảm chi phí nhân công, nâng cao độ chính xác trong kiểm soát hàng tồn kho, rút ngắn thời gian xử lý đơn hàng, tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường kho bãi.

Hạ tầng giao thông đồng bộ

Việc đầu tư và nâng cấp các tuyến đường cao tốc, cảng biển, sân bay và đường sắt đã tạo điều kiện thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa liên vùng và quốc tế. Kết nối hiệu quả giữa các trung tâm đô thị và cảng biển, đặc biệt ở miền Nam, đang thúc đẩy sự hình thành các trung tâm kho bãi chiến lược.

Sự tham gia của nhà đầu tư quốc tế

Những tập đoàn lớn như Mapletree, BW Industrial và SLP đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình diện mạo thị trường kho bãi Việt Nam. Họ mang đến công nghệ quản lý tiên tiến, quy trình tiêu chuẩn quốc tế và mô hình kho bãi hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng khả năng tiếp cận của doanh nghiệp trong nước ra thị trường toàn cầu.

Xu hướng phát triển bền vững

Ngành kho bãi đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt sang các giải pháp thân thiện với môi trường. Từ việc sử dụng vật liệu xây dựng tiết kiệm năng lượng, lắp đặt hệ thống điện mặt trời, đến tối ưu vận hành để giảm lượng rác thải và phát thải carbon tất cả đang trở thành yếu tố quan trọng để thu hút các khách hàng và nhà đầu tư có ý thức về môi trường.

4. Tiềm năng và cơ hội đầu tư vào thị trường kho bãi Việt Nam

Theo báo cáo của BlueWeave Consulting, thị trường kho bãi Việt Nam đạt diện tích khoảng 78.968 m² vào năm 2023 và dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 10,66% trong giai đoạn 2024 - 2030. Sự bùng nổ này được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự mở rộng của ngành thương mại điện tử và nhu cầu lưu trữ hàng hóa đến từ thị trường quốc tế.

Động lực tăng trưởng mạnh mẽ

Cùng với nhu cầu lưu trữ ngày càng cao, công nghệ tự động hóa đang được ứng dụng rộng rãi tại các kho bãi ở Việt Nam. Các giải pháp như xe tự hành (AGV), robot bốc xếp và robot cộng tác giúp tự động hóa công việc thủ công, rút ngắn thời gian xử lý đơn hàng, giảm chi phí vận hành, hạn chế sai sót và đảm bảo an toàn lao động.

Lợi thế vị trí địa lý và hội nhập quốc tế

Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược trong khu vực, gần các tuyến vận tải biển quốc tế và tiếp giáp những thị trường tiêu dùng lớn. Cùng với môi trường chính trị ổn định, nước ta đang trở thành điểm đến ưu tiên trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng của nhiều tập đoàn toàn cầu. 

Hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện

Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng logistics, bao gồm mở rộng tuyến cao tốc Bắc - Nam để tăng khả năng kết nối liên vùng, nâng cấp cảng biển như Cái Mép - Thị Vải, Hải Phòng, phục vụ hàng hóa xuất nhập khẩu, phát triển trung tâm logistics hàng không tại Long Thành và Nội Bài, tạo điều kiện thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa tốc độ cao.

Tại miền Nam, Bình Dương và Long An đang giữ vai trò trung tâm logistics nhờ vị trí gần TP.HCM và hệ thống khu công nghiệp phát triển. Tiêu biểu, Logicross Nam Thuận với diện tích cho thuê 61.200 m² đáp ứng tốt nhu cầu lưu trữ cho thương mại điện tử và giao nhận nhanh.

Miền Bắc sôi động với Bắc Ninh, Hải Phòng; trong khi Quảng Ninh và Đà Nẵng nổi lên như các điểm đến mới cho mô hình logistics đa phương thức, kết nối cảng biển - đường bộ - sân bay.

Xu hướng thuê kho và vận hành theo yêu cầu

Nhiều doanh nghiệp logistics quốc tế, đặc biệt là các sàn thương mại điện tử và nhà cung ứng toàn cầu, đang ưu tiên mô hình kho vận hành riêng hoặc xây dựng theo thiết kế riêng. Các vị trí gần khu dân cư, cảng biển hoặc đầu mối giao thông lớn đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư, giúp tối ưu chi phí logistics và gia tăng tính linh hoạt trước biến động thị trường.

Chiến lược để nắm bắt cơ hội

Để duy trì lợi thế và bứt phá trong chuỗi cung ứng khu vực, Việt Nam cần tập trung vào:

• Tích hợp đa phương thức: đường sắt - cảng biển - sân bay - cao tốc.

• Hiện đại hóa thủ tục hải quan và giấy phép kho vận.

• Phát triển nền tảng số toàn diện cho ngành logistics.

• Thúc đẩy logistics xanh nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

• Đào tạo nhân lực chuyên sâu về công nghệ và tự động hóa.

5. Đơn vị cung cấp hệ thống nhà kho thông minh, kho hàng tự động tại Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường kho bãi Việt Nam đang phát triển nhanh chóng và nhu cầu tối ưu hóa vận hành logistics ngày càng cao, việc áp dụng các giải pháp nhà kho thông minh và kho hàng tự động đã trở thành xu hướng tất yếu. Intech Group mang đến giải pháp toàn diện, giúp doanh nghiệp nâng cao năng suất, giảm chi phí và tối ưu không gian lưu trữ.

Hệ thống kho thông minh AS/RS Miniload của Intech Group giúp doanh nghiệp tự động hóa quy trình kho vận, tối ưu diện tích, nâng cao tốc độ nhập - xuất

Intech Group ứng dụng các công nghệ lưu trữ và truy xuất tự động tiên tiến, đáp ứng nhu cầu quản lý hàng hóa hiện đại sử dụng sự kết hợp giữa xe đưa đón và cần trục vận chuyển, cho phép di chuyển pallet chính xác đến vị trí lưu trữ hoặc truy xuất. Cần trục sẽ đưa xe đưa đón đến khu vực chỉ định, sau đó xe sẽ chạy trên đường ray để tải hoặc dỡ pallet một cách nhanh chóng.

Ứng dụng thực tế đa dạng thích hợp cho hàng lưu kho di chuyển chậm, kho có không gian lắp đặt hạn chế, quy mô lưu lượng hàng hóa lớn, ít pha trộn, kho trung gian nơi hàng đã được phân loại theo đơn đặt hàng, hoạt động theo nguyên tắc LIFO (Last In - First Out) hoặc FIFO (First In - First Out).

Với hơn 13 năm kinh nghiệm cùng sự đầu tư mạnh mẽ vào nghiên cứu và phát triển, Intech Group đã khẳng định vị thế là đối tác chiến lược của nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành logistics. Các giải pháp kho hàng tự động và nhà kho thông minh của Intech không chỉ đáp ứng xu hướng thị trường kho bãi hiện tại, mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững trong tương lai.